中山市住房和城乡建设局关于《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引（试行）》解读
链接：《中山市住房和城乡建设局关于印发＜中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引（试行）＞的通知》
一、出台《指引》的背景及重要意义
近年来，在我市政府有关部门大力支持和协助下，广大业主成立业主大会、选举产生业主委员会的工作得到快速发展，成立的业主大会和业主委员会数量越来越多。业主委员会作为业主与物业企业、业主之间沟通的桥梁，在促进我市物业行业管理水平，加强业主自治、自律管理方面，发挥了举足轻重的重要作用。尽管如此，在开展成立业主大会和业主委员会实际工作中，仍存在诸如职责不清、成立程序不够规范等问题。
为更好解决上述问题，推进我市有关业主大会、业主委员会工作向前发展，更好维护业主合法权益。市住建局根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》有关法律法规、部门规章等原则性要求，制定了《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引》，该《指引》进一步厘清了在指导、协助成立业主大会、选举业主委员会工作中市镇两级主管部门、镇人民政府（管理委员会、街道办事处）、居民委员会的权责，详细规定了成立业主大会的条件和程序，对新形势下更好地贯彻落实有关法律法规精神，维护好广大业主权益，促进其规范成立业主大会和选举业主委员会，推动我市物业管理平稳发展、创造和美社区具有特殊的重要意义。
二、起草《指引》的基本思路
一是全面贯彻落实《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、住建部的《业主大会和业主委员会指导规则》有关成立业主大会和选举业主委员会活动的有关规定和要求。
二是坚持问题为导向，进一步明确协助、指导成立业主大会和选举业主委员会的有关部门职能分工，加强该项工作的规范和指导，明确如何推荐产生筹备组成员、业主委员会候选人，以及如何推进业主委员会的选举程序、换届等工作。
三是坚持改革创新。明晰成立业主大会和选举业主委员会工作的各个步骤及条件，细化选举后召开业主大会会议、业主委员会会议以及补选业主委员会和业主委员会换届的有关规定，使以上工作的开展更有依据，程序上更加规范。
三、《指引》的主要制度措施及相关依据
（一）《指引》规定的内容有三十五条，主要内容为：
一是明确制定《指引》的目的、依据。
二是明确业主申请成立业主大会、选举业主委员会的条件及程序；明确业主大会筹备组的人员构成、人员条件，推荐产生筹备组业主代表的规定，建设单位的义务和筹备组职责。
三是明确成立业主大会和选举业主委员会的程序，业委会备案的程序及所需材料的规定。
四是明确业主委员会作为业主大会的执行机构的职责，业主委员会委员行为规范，以及委员职务自行终止后候补委员递补的有关规定。
五是明晰业主委员会的职责和权利界限，明确业主大会补选业主委员会委员和业主委员会换届选举的有关规定。 明确了在指导和协助业主大会成立和选举业主委员工作中市镇两级住建局、镇人民政府（管理委员会、街道办事处）、居委会各自职责。
六是明确了业主委员会委员不得从事的行为及有关处理规定。
（二）《指引》出台的依据
《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等有关法律法规，在制定《指引》的过程中，还参考广州市、佛山市、东莞市、惠州市等城市有关政策的有益尝试。
四、《指引》与我市以往指导、协助业主成立业主大会选举业主委员会的区别之处
改变了我市在以往指导成立业主大会和选举业主委员会工作上无相关具体操作指引，单纯依据国家、省、住建部有关法规进行操作的局面。《指引》的出台，明确了成立业主大会条件、程序以及政府部门职责，可操作性强，便于广大业主开展有关“成立业主大会和选举业主委员会”工作。
五、如何推动《指引》更好落实
（一）开展《指引》的宣讲培训工作，加强与我市各镇人民政府（管理委员会、街道办事处）的相关政府部门、居民委员会的业务交流，帮助协同上述单位进一步推进对成立业主大会、选举业主委员会的有关指导、协助工作。
（二）通过宣传手册、报刊、电台等多种方式开展《指引》的解读、宣传工作，让广大群众对《指引》的内容和精神看得懂，听得明白，知晓成立业主大会、选举业主委员会的有关规定。
（三）进一步加强对我市广大业主在成立业主大会、选举业主委员会中存在的不规范行为的监察力度，督促其按照本《指引》的要求开展活动和不得从事违反有关业主大会和业主委员会指引精神的行为。
中山市住房和城乡建设局
2017年8月17日
