《中山市既有住宅加装电梯指导意见》解读
政策文件：中山市人民政府办公室关于印发中山市既有住宅加装电梯指导意见的通知
《中山市既有住宅加装电梯指导意见》于2024年3月13日起实施。根据《中山市行政规范性文件管理规定》（中府〔2021〕113号）的相关规定，现就文件解读如下：
一、文件的制定背景说明
2018年11月23日，市政府印发了《中山市人民政府办公室关于印发中山市既有住宅加建电梯管理办法（修订）的通知》（中府办〔2018〕45号）（下称《办法》）。《办法》实施以来，在管理既有住宅加装电梯方面发挥了一定作用，但在实施过程中也发现了一些问题。一是加装电梯涉及事项多，流程长。加装电梯专业性强，涉及事项多，具体流程包括成立业主协调组，确定电梯设计方案、电梯服务企业、经费分摊方案，签订协议，办理规划许可证、施工许可证，工程质量安全监督及竣工验收等一系列工作，耗时较长。二是部分加装电梯项目验收时间较长。既有住宅加装电梯虽是小项目，工程竣工后仍需依法办理市市场监督管理局的特种设备（电梯）使用登记、市自然资源局的建设工程规划条件核实、市住房城乡建设局的施工质量监督验收或限额以下小型工程验收备案等手续。部分项目因设计方案变更但未完善规划许可手续，部分项目因不按照工程设计图纸和施工技术标准施工、部分建筑构配件尺寸与图纸不符、施工过程中存在偷工减料质量问题等原因，影响加装电梯工程验收进度，导致较难及时领取电梯补贴资金。
为解决上述掣肘我市既有住宅加装电梯推进的多方面困难，市住房城乡建设局起草了《中山市既有住宅加装电梯指导意见》（下称《指导意见》），简化既有住宅加装电梯审批流程。
二、文件主要内容
《指导意见》共有七部分，对既有住宅的适用对象、审批流程、资金筹措、相关部门和单位职责分工等内容进行了全面的规定：
第一部分：总则。本意见指出要坚持“政府引导、业主自主、依法加装、便民利民、保障安全”的原则，并对适用本意见的既有住宅范围进行明确，厘清既有住宅的定义，做出加装电梯无需办理规划许可等事项的规定，并规定不符合申领既有住宅加装电梯专项补贴的情形。
第二部分：实施主体、申请人和代办人。意见明确了加装电梯工作中最重要的几个名词概念。
第三部分：申请程序。提出加装电梯项目的总流程：1. 征求意见及表决；2. 签订加装电梯协议；3. 委托建筑设计单位编制设计方案；4. 递交资料申请加装电梯；5. 公示期间异议处理；6. 镇街审查通过即可依法加装。
第四部分：具体流程。对申请人从提出加装电梯申请到竣工验收的全过程进行明确和细化，对每个步骤申请人需提供的资料、注意事项、涉及部门等程序列明详细指引。一是征求意见及表决，明确了依据《中华人民共和国民法典》对参与表决的比例的表述；二是业主（申请人）协商后签订《加装电梯协议书》，明确申请人的职责及加装方案相关事宜；三是委托有相应资质的工程设计单位编制加装电梯设计方案；四是提交申请，明确向社区提交的资料内容；五是公示，公示时间不少于10个自然日；六是协商调解，明确了社区（村）、镇街等相关单位的调解职责；七是申报联合审查和施工报建，明确联合审查中相关部门、镇街的职责；八是建设管理，明确施工过程中各责任主体的职责；九是竣工验收，明确既有住宅加装电梯的验收方式。
第五部分：保障和鼓励措施。明确既有住宅加装电梯，可以通过业主共同出资、社会资本投入等渠道筹措建设资金和维修资金，并为我市设立既有住宅加装电梯专项补助经费提供政策依据。
第六部分：职责分工。结合本意见制定的新审批流程，重新明确市自然资源局、市市场监督管理局、市属国有企业单位、各专业管线经营单位、各镇街、社区（村）、业主委员会等相关单位的职责。
第七部分：其他要求。对纠纷行为及《指导意见》的实施期间进行补充说明。
三、重点内容
《指导意见》内容涵盖既有住宅加装电梯的全过程，其中重点内容是对表决的比例、审批流程、公示资料、协商协调机制等关键步骤进行了优化：
一是对表决的比例进行明确。根据《中华人民共和国民法典》，本《指导意见》将参与表决的比例表述为：经本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
二是加装电梯新增建筑面积不计入容积率，不征收增容地价、市政基础设施配套费等其他费用，新增建筑面积作为整体由该梯号（幢）全体加装电梯的业主共同使用，不再办理不动产登记，各分户业主产权登记面积与加装电梯前维持不变。
三是既有住宅加装电梯列入工程规划许可豁免清单，加装电梯无需办理规划许可手续，包括建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设用地规划条件及规划条件核实等，将其简化为填写《加装电梯联合审查意见表》，由相关部门、单位出具联合审查意见，其中自然资源部门职责变化较大，从原来的出具规划许可证书转变为负责核实加装电梯用地权属情况、核实是否属于《中山市既有多层住宅加装电梯通用图集》中严重遮挡情形等相关工作。
四是业主委托具有相应资质的设计单位按照现行电梯标准和安全技术规范要求进行设计，并将相关方案进行公示。公示完毕后，连同联合审查意见表等资料到镇（街）住房城乡建设部门办理限额以下小型工程开工建设信息录入（报备）手续。
五是新增社区（村）居民委员会的工作职责。社区（村）居民委员会负责组织加装电梯公示、协商调解等工作；负责对加装电梯的楼栋单元业主表决情况是否符合相关规定进行把关；建立社区（村）协商机制，配合属地政府和相关部门做好加装电梯的相关工作。
（中山市人民政府办公室）
