《中山市商品房预售款监管办法（修订版）》解读
政策文件：中山市人民政府办公室关于印发中山市商品房预售款监管办法的通知
我局制定了规范性文件《中山市商品房预售款监管办法（修订版）》（简称《修订版》），于2019年11月23日起实施。根据《中山市行政机关规范性文件管理规定》（中府[2015]14号）的相关规定，现就文件解读如下：
一、文件的制定背景说明
（一）适应房地产市场环境的变化
我市自2015年10月出台《中山市商品房预售款监管办法》（以下简称《办法》），开始对商品房预售款进行监管，实施监管的这几年多正好也是中山房价大幅上升、房地产行业蓬勃发展的时期。市场环境发生了巨大变化，监管中也出现一些新的问题，例如部分监管账户有巨量的资金沉淀，使得企业难以进行再投资。为适应新的市场环境，需要调整既有政策，以促进房地产行业健康发展，保障购房人、开发商、施工单位等多方利益。
（二）结合实际，细化监管
由于《办法》对部分细节事项例如办理预售款支取所需资料、支取明细项等未作规定，不仅监管部门有时难以掌握监管尺度，也不便于开发商执行操作。为细化监管制度，更好地服务于企业，给监管提供更全面的文件支持，我局结合我市实际情况，参考学习其他周边城市监管实施经验，并多次征求市房协等多方意见，以《办法》为基础起草了本《修订版》。
（三）政策依据
根据《城市商品房预售管理办法》第十一条规定：开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。根据《广东省商品房预售管理条例》第四条规定：省人民政府建设行政主管部门和市、县人民政府建设行政主管部门或者房地产管理部门(以下称“主管部门”)，负责本行政区域内商品房预售管理和本条例的组织实施。
二、文件主要内容
《修订版》共三十一条。
第一至第六条主要是明确了《修订版》出台的依据及背景，适用范围、管理规范、相关单位职责要求等。
第七至第十条主要是明确了设立商品房预售款专用账户的要求、签订《商品房预售款监管协议书》所需材料和变更预售款专用账户需达到的条件。
第十一至第二十五条主要是明确了预售款收存的要求、预售款支取的具体范围、通过编制《商品房预售款项目用款计划书》支取预售款的材料及留存比例、通过“诚信等级差异化管理” 方式支取预售款的材料及留存比例、通过出具“现金保函”方式支取预售款的材料、终止合同申请解除相应预售款的情况、预售款监管部门受理预售款申请的审核时限及相关操作、商品房首次登记后申请解除专用账户监管的要求、监管部门不予核准用款的情形。
第二十六至第三十条主要是明确了各相关部门、单位违反《修订版》的责任追究。
第三十一条主要是明确了《修订版》实施日期和有效期。
三、《修订版》的重点条款制定说明
（一）关于设立商品房预售款专用账户的要求
通过对广东省各城市调研，江门、清远、广州、深圳、惠州、东莞等城市已实施一个预售许可证对应多个监管账户，目前实施情况良好。通过一个预售证对应多个监管账户，有利于企业自由选择多家按揭贷款合作银行，缩短回款周期，缓解资金压力。因此修订版修改为：预售人申请商品房预售许可前，应当在监管银行设立商品房预售款专用账户。一个预售许可原则上可以设立1-3个商品房预售款监管账户。
（二）关于凭银行“见索即付”现金保函免除同等额度监管资金
由于预售款监管一定程度上限制房地产开发企业资金使用。房地产开发企业是资金密集型企业，其经营活动中有大量的资金在生产、流通、消费各个环节上流转，大量资金不能得到利用对企业正常经营造成了较大压力。
为提高企业资金利用率，缓解房地产开发企业资金周转压力，进一步支持和服务企业发展，我局结合实施预售监管以来的实际情况，并参考北京、东莞、佛山市顺德区等地政策，向市政府提出建议实行房地产开发企业可凭银行“见索即付”现金保函免除同等额度商品房预售款监管资金的政策。
（三）关于按房地产企业诚信等级差异化管理
2016年4月，为健全房地产企业诚信体系，营造诚实守信的社会环境，我局出台了《中山市房地产企业诚信管理办法》，提出对信用较好的企业在“预售款监管及划拨支取方面均按照有关规定，执行相对宽松的监管标准”。
为配合该项政策，为信用良好的企业提供政策支持。我局向市政府提出建议，房地产企业信用等级a级和b级的开发商完成全部外墙工程且外排架及垂直运输设备离场后，只需在账户留存已备案金额的15%和20%的资金；取得《中山市建设工程竣工验收备案登证》后，只需在账户留存已备案金额的5%的资金。
（四）关于终止合同申请解除相应预售款的情况
办理预售商品房买卖合同注销备案手续的，可申请将专用账户内相应款项退回。
