《中山市住宅专项维修资金管理实施细则》政策解读
政策文件：
《中山市住宅专项维修资金管理实施细则》（以下简称《细则》）经市法制局审查通过，2018年8月6日以《中山市人民政府办公室关于印发中山市住宅专项维修资金管理实施细则的通知》（中府办[2018]第25号）公布，自2018年9月10日起实施。现就《细则》解读如下：
一、出台《细则》的背景及重要意义
为做好住宅专项维修资金管理工作，建设部、财政部于2007年12月出台了《住宅专项维修资金管理办法》（建设部 财政部令第165号）对维修资金的交存、使用、监督管理进行了规范。2008年5月，《广东省建设厅、广东省财政厅关于贯彻建设部、财政部<住宅专项维修资金管理办法>有关问题的通知》(粤建房字〔2008〕47号)第七条要求：“各市、县房地产主管部门，可以按照《住宅专项维修资金管理办法》和我省贯彻意见要求，结合当地实际情况，会同财政等部门制定本地住宅专项维修资金的管理细则。”2015年10月，《广东省住房和城乡建设厅 广东省财政厅关于转发住房城乡建设部办公厅 财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（粤建房[2015]267号）提出进一步加强住宅专项维修资金的监管力度，提高维修资金规范化管理水平、明确维修资金应急使用范围、推进维修资金信息公开。“各市、县住房城乡建设主管部门应会同财政部门制定住宅专项维修资金管理办法，指导广大业主做好维修资金的交存和使用。”
为贯彻落实住建部、财政部上述文件精神及解决我市住宅专项维修资金管理实际工作中存在的问题，如交存时点不够明确、交存标准需随经济发展调整、使用程序不够完善、个别条款规定不够严谨、法律责任不够突出、刚性约束不够强、可操作性存在不足等。我市出台了这一《细则》，对新房地产市场形势下落实好住建部、省住建厅有关维修资金管理工作要求，加快推进我市维修资金管理工作的发展，具有特殊的重要意义。
《细则》从交存方式、交存标准、票据管理、信息查询、使用申请、信息公开、法律责任等方面着手，进一步明晰职能分工、落实法律责任、规范工作程序，可有力促进我市住宅专项维修资金交存率、使用率的双提高，帮助改善小区居民的居住条件和环境，维护广大业主的合法权益。
二、起草《细则》的基本思路
一是全面贯彻落实《住宅专项维修资金管理办法》、《广东省物业管理条例》有关维修资金管理工作要求。
二是坚持问题导向，进一步明确维修资金监管部门职能分工，加强维修资金归集管理，规范维修资金使用程序和划拨方式，明晰业主大会自管的程序和责任，明确维修资金应急使用范围，建立维修资金信息查询和信息公开机制。解决现行《住宅专项维修资金管理办法》在实际操作中存在的问题。
三是坚持改革创新。鼓励业主大会自管维修资金，以保护业主利益为出发点，制定了维修资金划转业主大会自管的程序以及管理要求。
三、《细则》的主要政策措施内容及相关依据
（一）《细则》提出的政策措施内容共五十一条，主要内容如下：
一是明确了出台目的和依据、适用范围、部门职责，对住宅共用部位和共用设施设备进行了定义和分类。
二是明确了维修资金交存主体、交存标准、交存方式以及因房屋转让引起业主变更时的交存方法等内容。
三是明确了维修资金使用原则、使用范围、使用流程、划拨程序以及维修资金紧急使用的范围和流程等内容。
四是明确了维修资金划转业主大会自管的条件、流程以及业主大会、业主委员会对于维修资金监管的责任。
五是明确了挪用维修资金的法律责任以及维修资金监管部门的工作职责。
（二）上述内容的主要依据有：《住宅专项维修资金管理办法》、《广东省物业管理条例》等有关法律法规，在制定《细则》的过程中，还参考了广州、深圳、东莞、惠州等城市有关政策的有益尝试。
四、《细则》与我市以往政策规定的区别之处
（一）进一步明确交存标准，提高维修资金交存率，降低维修资金被挪用的风险。《细则》第七条规定，我市维修资金首期交存标准按照非电梯房和电梯房进行划分，分别为55元/平方米和70元/平方米。维修资金直接存入银行专户，省去发展商、物业企业代收代存的中间环节，杜绝了维修资金被挪用的可能。
（二）进一步细化维修资金使用流程，明晰权责。目前，维修资金使用时，一般由属地村（居）委会、镇（区）住建局负责前往现场确认情况属实，因没有政策明文规定，分工不明，职责不清，造成部分村（居）委会、镇（区）住建局工作人员认识不足、协调不力，影响维修资金正常使用。《细则》出台以后，第十八条、第十九条规定，维修资金申请人邀请业主代表、村（居）委会和镇（区）住建局工作人员到小区现场调查了解需维修、更新、改造的设备设施，确认情况属实。以上举措，可明晰各方职责，进一步规范维修资金的使用。
（三）对业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的划转手续进行了明确。《住宅专项维修资金管理办法》第十五条规定：“业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：…。”但没有明确划转办法。《细则》第三十二条对住宅专项维修资金划转程序进行了详细规定。第三十三条明确了业委会应当向专户银行申请办理住宅专项维修资金账户变更的情形；第三十四条、第三十五条明确了住宅专项维修资金从业主大会划转市住建局代管的情形以及程序。
（四）进一步细化了业主大会应当建立的住宅专项维修资金管理制度的内容。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十六条，在《细则》第三十一条中明确了住宅专项维修资金管理规约应当包括的内容。
（五）进一步规范了维修资金交款凭证。《住宅专项维修资金管理办法》第十四条规定：“专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。”因此，《细则》第十五条规定，业主缴存维修资金的，应由专户管理银行打印广东省财政厅统一监制的《住宅专项维修资金专用收据》给业主作为交款凭证。
五、如何推动《细则》更好的落实
（一）开展《细则》的宣讲培训工作，加强与镇（区）住建局、村（居）委会的业务交流，指导各镇（区）住建局、村（居）委会进一步落实辖区内物业项目符合条件的维修资金使用申请。
（二）通过宣传手册、报刊、电台、led电子屏、楼宇灯箱等多种方式开展《细则》的解读、宣传工作，让广大群众对《细则》的内容和精神看得懂，听得明白，了解住宅专项维修资金的性质和用途、用法；让广大物业企业知晓住宅专项维修资金的使用范围和使用流程，正确使用。
（三）进一步加强日常的维修资金监管、使用审批工作，监督房产企业、物管企业不得代收维修资金，不得冒用维修资金，同时督促业主及时交存维修资金。
中山市住房和城乡建设局
2018年8月10日
