中山市人民政府办公室关于印发中山市加快发展保障性租赁住房实施方案的通知
火炬开发区管委会，翠亨新区管委会，各镇政府、街道办事处，市各有关单位：
经市政府同意，现将《中山市加快发展保障性租赁住房实施方案》印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。
中山市人民政府办公室
2022年3月15日
中山市加快发展保障性租赁住房实施方案
为加快发展保障性租赁住房，构建我市以公租房、保障性租赁住房为主体的住房保障体系，解决新市民、青年人等群体住房困难问题。根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（粤府办〔2021〕39号）等相关文件精神，结合我市实际，现就我市加快发展保障性租赁住房制定本实施方案。
一、指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中全会精神，贯彻执行《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），按照党中央、国务院决策部署和省委、省政府工作要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，加快发展保障性租赁住房，扩大保障性租赁住房供给，解决新市民、青年人等群体住房困难问题。
二、任务目标
我市被列为广东省发展保障性租赁住房的重点城市，“十四五”期间，全市新增筹集建设保障性租赁住房2万套，其中2022年筹集建设3000套，2023年筹集建设5000套，2024年筹集建设5000套，2025年筹集建设7000套。
三、建立基础制度
（一）建立工作机制。成立中山市保障性租赁住房工作领导小组，加强统筹协调，强化部门联动，研究决策全市保障性租赁住房工作有关重大事项，研究推进保障性租赁住房的政策措施。领导小组办公室设在市住房城乡建设局，各成员单位要按职责分工加强政策协调和业务办理，确保保障性租赁住房各项工作落实到位。领导小组成员单位包括：市委组织部、市发展改革局、市教育体育局、市工业和信息化局、市公安局、市财政局、市人力资源和社会保障局、市自然资源局、市住房城乡建设局、市商务局、市卫生健康局、市国资委、市统计局、市金融局、团市委、市税务局、人民银行中山市中心支行、中山银保监分局。（牵头单位：市住房城乡建设局，配合单位：市保障性租赁住房工作领导小组）
（二）明确对象标准。保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，将保障性租赁住房与人才房建设结合起来，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。根据保障性租赁住房不同的筹集方式，分类确定准入、退出具体条件以及小户型的具体面积管理要求。（牵头单位：市住房城乡建设局，配合单位：市委组织部，各镇街）
（三）深入调研，科学制定计划。开展保障性租赁住房需求调查，科学合理做好测算，包括需求群体、符合条件的存量土地与存量用房、新增用地、房屋租金等，从实际出发科学制定“十四五”保障性租赁住房年度建设计划，并向社会公布。（牵头单位：市住房城乡建设局，配合单位：市发展改革局、市教育体育局、市财政局、市人力资源和社会保障局、市自然资源局、市商务局、市卫生健康局、市国资委、中山银保监分局，各镇街）
（四）落实镇街主体责任。各镇街对本辖区发展保障性租赁住房工作负主体责任，参照建立保障性租赁住房工作领导小组，加强统筹协调、强化部门联动，推动政策落实到位。
1．深入开展调研，科学制定目标。重点围绕本镇街工业区、产业园区开展深入调研，摸清企业、用人单位需求及意愿、符合条件的存量土地与存量房屋、新增用地、房屋租金等情况，结合本镇街常住人口规模、产业园区布局、现有租赁住房供求和品质状况等，从实际出发，科学布局保障性租赁住房房源，按市的要求上报本镇街“十四五”保障性租赁住房年度筹集建设计划。
2．统筹房源筹集，把关项目初审。梳理现有租赁住房的各类支持政策，做好政策宣传，将本镇街符合条件的租赁住房均纳入保障性租赁住房规范管理。加强保障性租赁住房项目认定初审工作，严格按照保障性租赁住房项目准入条件把关审核。
3．加强项目管理。一是加强建设管理，将保障性租赁住房纳入工程建设质量安全监管，并作为监督检查的重点；二是加强信息管理，建立保障性租赁住房项目房源、入住人员的信息档案，提高保障性租赁住房信息化管理水平；三是加强出租管理，抓好保障性租赁住房的项目准入、人员入住、小户型、低租金等管理。（牵头单位：各镇街）
四、开展试点工作
（五）确定试点项目。结合我市住房保障工作实际，探索研究保障性租赁住房，通过试点项目建设筹集运营，总结经验，为完善我市住房保障体系提供支撑。重点发展保障性租赁住房的镇街，根据调研情况，确定合适的保障性租赁住房试点项目。可结合产业园区、重大企业（含科研教育机构）、重大项目的实际需求，配建宿舍型保障性租赁住房，促进职住平衡。（牵头单位：市住房城乡建设局，配合单位：各镇街）
（六）制定试点项目管理指南。结合我市实际，制定试点项目管理指南，明确试点项目准入、退出条件及审批认定流程，合理确定户型面积标准、保障对象、租金水平、运营期限等。（牵头单位：市住房城乡建设局，配合单位：市保障性租赁住房工作领导小组成员单位，各镇街）
（七）推动试点项目落地。各部门加强协作，重点推进试点项目，落实土地、金融、税费优惠等支持政策。协调解决规划和用地问题，简化项目审批流程，推动项目落地，尽快形成有效供给。（牵头单位：市住房城乡建设局，配合单位：市自然资源局、市财政局、市税务局、人民银行中山市中心支行、中山银保监分局，各镇街）
（八）开展试点项目评估，总结经验。开展试点项目阶段性评估，围绕土地供应模式、建设筹集渠道、规范标准、分配管理、运营模式、政策支持等方面开展探索并形成经验总结，为下一步建立健全我市保障性租赁住房制度打好基础。（牵头单位：市住房城乡建设局，配合单位：各镇街）
五、落细落实支持政策
（九）落实土地支持政策。出台保障性租赁住房用地具体操作办法，落细落实保障性租赁住房的各项土地支持政策，切实加大保障性租赁住房用地的保障力度。
1．经市政府同意，可利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。
2．对企事业单位依法取得使用权的土地，经市政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。
3．经市政府同意，在确保安全的前提下，对确实有需要的产业园区，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。
4．对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经市政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。
5．按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动；保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房。（牵头单位：市自然资源局，配合单位：市住房城乡建设局，各镇街）
（十）做好资金保障。建立多元化的保障性租赁住房资金筹措机制，对政府投资建设的保障性租赁住房项目，积极争取中央、省级财政的各项补助资金，积极申报保障性租赁住房专项债。（牵头单位：市住房城乡建设局，配合单位：市财政局、市发展改革局、各镇街）
（十一）制定资金扶持措施。市财政按规定统筹利用土地出让净收益和住房公积金增值收益等现有保障资金发展保障性租赁住房，市住房城乡建设局牵头制定保障性租赁住房资金扶持措施，对特殊的、有必要的保障对象和保障性租赁住房项目提供资金支持。（牵头单位：市财政局、市住房城乡建设局，配合单位：各镇街）
（十二）落实税费优惠政策。综合利用税费手段，加大对保障性租赁住房的支持力度：一是执行《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号），自2021年10月1日起，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租经认定的保障性租赁住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税；住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租经认定的保障性租赁住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；住房租赁企业向个人出租经认定的保障性租赁住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税；对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租经认定的保障性租赁住房的，减按4%的税率征收房产税；二是对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。（牵头单位：市税务局、市自然资源局，配合单位：市财政局）
（十三）落实民用水电气价格。建立健全与水电气等部门单位的联动机制，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，保障性租赁住房项目认定书抄送供水供电供气企业，享受用水、用电、用气价格按照居民标准执行。（牵头单位：市发展改革局，市住房城乡建设局，配合单位：各镇街，供水、供电、供气企业）
（十四）加大信贷支持力度。对符合条件的保障性租赁住房建设运营主体加大信贷支持力度：一是支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；二是引导银行业金融机构加强产品创新、优化信贷管理，对符合条件的建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款；三是按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款；四是完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。（牵头单位：人民银行中山市中心支行、中山银保监分局，配合单位：市住房城乡建设局）
（十五）加大债券支持力度。梳理保障性租赁住房专项债券项目资金需求，优化专项债券发行使用条件和管理制度：一是支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放；二是在职责范围内，建立企业发行公司信用类债券的绿色通道，支持符合条件的企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营；三是支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设；四是落实《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（reits）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）要求，积极支持保障性租赁住房项目开展基础设施领域不动产投资信托基金（reits）试点。（牵头单位：市金融局、市发展改革局、市财政局，配合单位：市住房城乡建设局、市国资委）
六、完善制度，培育规范市场
（十六）制定保障性租赁住房项目认定审批流程及操作指引。建立项目认定机制，设置认定期限，到期后重新认定。对利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房的项目，由保障性租赁住房工作领导小组相关成员单位开展联合审查，并根据审查结果授权市住房城乡建设局出具保障性租赁住房项目认定书，从项目申请到完成认定原则上不超过30个工作日。建立住房城乡建设、财政、税务、发展改革、自然资源等部门的联动机制，简化审批流程，企业凭认定书办理相关立项、用地、规划、施工、消防等手续，并按规定享受土地、税费、民用水电气价格等优惠政策。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。（牵头单位：市住房城乡建设局，配合单位：市发展改革局、市财政局、市自然资源局、市税务局）
（十七）出台保障性租赁住房管理办法。梳理现有相关政策，建立健全保障性租赁住房制度。明确对象标准、坚持多渠道筹集，针对保障性租赁住房不同的筹集建设方式，分类制定准入、退出具体条件以及小户型的具体面积管理要求。明确保障性租赁住房项目的准入、建设、租住和权属等方面的管理要求。（牵头单位：市住房城乡建设局，配合单位：市保障性租赁住房工作领导小组）
（十八）支持市场主体参与。促进国有租赁企业与企事业单位、村集体和产业园区等有发展保障性租赁住房需求的合作主体对接。对开展保障性租赁住房业务的国有租赁企业，适当放宽经营业绩考核要求。对国有企业出租自有物业开展保障性租赁住房业务，租期可放宽到10年，资产出租底价可在市场估价或询价，或者委托专业机构评估的基础上，结合市场供需及资产实际情况等因素综合确定。（牵头单位：市国资委，配合单位：市财政局）
（十九）重点挖掘存量土地和房屋。鼓励和支持市属、镇属企事业单位利用自有非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，参照省政策出台具体的工作指引及激励措施。可把闲置棚改安置房、公租房、经适房等政府闲置住房用作保障性租赁住房。（牵头单位：市住房城乡建设局，配合单位：市国资委、市财政局）
（二十）建立租金定价与监控机制。建立保障性租赁住房租金定价机制，对保障性租赁住房项目租金实施监控指导，定期公开周边市场租金参考价，以确保保障性租赁住房租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。（牵头单位：市住房城乡建设局，配合单位：各镇街）
七、落实保障措施
（二十一）加强项目全过程监管。建立本市住房租赁管理服务平台，把保障性租赁住房项目纳入本市住房租赁管理服务平台管理，并与“粤安居”平台保障性租赁住房数据对接。加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，保障性租赁住房不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。同时，强化镇街一级基层住房保障工作人员队伍建设，通过加强培训、增进交流等手段，提高业务能力和服务水平。（牵头单位：市住房城乡建设局，配合单位：建设银行中山分行，各镇街）
（二十二）加强部门联动，提高审批效率。各有关部门和单位要按职责分工，加强协作、形成合力，确保各项政策落实到位。各部门要精简保障性租赁住房项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率，尽快形成有效供给。（牵头单位：市住房城乡建设局，配合单位：市保障性租赁住房工作领导小组成员单位）
附件：中山市加快发展保障性租赁住房实施方案工作清单
附件
中山市加快发展保障性租赁住房实施方案工作清单
